Nu este o noutate că virusul COVID-2019 a fost încadrat de către Organizația Mondială a Sănătății (OMS) ca fiind pandemie, iar la nivelul țării noastre, începând cu data de 16 martie 2020, a fost declarată stare de urgență. Dar un efect direct și destul de rapid va fi ca, pe măsură ce focarul se extinde în România, locatarii (chiriașii) să iși pună problema unde se vor mai întoarce după ce au lucrat de acasă – dacă vor mai avea un birou/depozit/restaurant unde să lucreze, iar locatorii bineînțeles iși vor pune problema dacă își vor mai primi banii. De asemenea, persoanele fizice care au chirii de plată și au fost concediate să se gândească dacă pot fi evacuate de către proprietari pentru neplata chiriei.
Observând modul în care se desfășoară provocarea pe care o avem de întâmpinat, realistic vorbind, sunt șanse ridicate ca pentru o bună parte a sectorului privat, în funcție de domeniul concret în care activează fiecare agent economic să aibă încasările scăzute, chiar până la lipsă (pentru cei care sunt în linia I, precum organizatorii de evenimente, transportatori sau restaurantele) sau mai mică, pentru alții.
Mai mult, odată cu instituirea stării de urgență de către președintele României, cu efecte începând cu data de 16 martie 2020, anumite drepturi și libertăți vor putea fi limitate. Autoritățile statului au emis încă de săptămâna trecută recomandarea pentru angajatori de a dispune luarea de măsuri privind instituirea lucrului de acasă și/sau a telemuncii.
Toate acestea coroborate, pun problema, foarte reală de altfel, a posibilității (sau mai degrabă a imposibilității) de plată de către locatari a chiriilor și a celorlalte costuri generate de închirierea imobilelor.
În aceste conditii, care e situația contractelor prin care se închiriază bunuri imobile?
Probabil primele cuvinte care ne vin minte atunci când ne gândim din perspectivă comercială la situația în care ne aflăm sunt forță majoră, în ideea în care aceasta ar fi instrumentul la care se poate apela în situația generată de COVID-19.
Forța majoră
Potrivit definiției legale, „forța majoră este orice eveniment extern, imprevizibil, absolut invincibil și inevitabil.”
În climatul contractual românesc, o mare parte din acordurile de închiriere nu cuprind o secțiune dedicată cazurilor de forță majoră, ori dacă o conțin, aceasta este mai degrabă tratată superficial.
Pe de altă parte, există o altă categorie de acorduri de închiriere, în care forța majoră este tratată nu superficial, însă în sensul în care cu privire eventualele astfel de situații se specifică expres faptul că nu va putea opera o reducere ori osuspendare a plății chiriei.
O chestiune preliminară care merită menționată este aceea a faptului că, la nivel de principiu, forța majoră nu poate constitui o cauză exoneratorie a obligațiilor contractuale de plată a chiriilor, decât în cazul în care se suspendă corelativ și executarea obligațiilor privind asigurarea posesiei (scenariu posibil doar în situația unor măsuri impuse în acest sens de organele statului). Cu toate acestea, business block-ul care se anticipează ridică problematica foarte serioasă a imposibilității de executare a obligațiilor de plată a chiriilor, decurgând din contractele de închiriere de bunuri imobile.
În fiecare caz, punctul de plecare este verificarea contractului de închiriere pentru a vedea dacă există dispoziții relevante. În cazul în care contractul reglementează situația imposibilității de executare a obligațiilor (incluzând-o pe aceea a plății chiriei), atunci se poate urma calea acordului, în ipoteza în care aceasta este în favoarea ambelor părți și dacă există consens între locator și chiriaș.
În ipoteza contrară, în care contractul nu face referire la astfel de situații, sau chiar în cazul din paragraful anterior, în care se specifică expres faptul că un eventual caz de forță majoră nu exonerează de la plata chiriei ori nu poate genera o reducere a acesteia, trebuie identificată o altă soluție, urmărind, desigur, obținerea unui rezultat care să sprijine ambele părți, iar mai departe trebuie studiate prevederile legale aplicabile în astfel de situații.
Înainte de a analiza aceste texte, suntem conștienți că abordările vor fi împărțite, după poziția fiecărei părți din contract: chiriașii vor urmări pe cât posibil exonerarea temporară de la plata chiriei sau reducerea considerabilă a acesteia, pe cand locatorii vor urmări conservarea veniturilor la un nivel cel puțin apropiat de cele din perioada anterioară pandemiei.
Credem totuși că obiectivul trebuie să fie unul comun, de termen lung: salvgardarea pentru viitor a contractelor și păstrarea bunelor raporturi contractuale în virtutea bunei credințe.
Codul civil român face referire la situația în analiză, de principiu, în cadrul a două texte, art. 1557 și art.1634.
Primul dintre ele, art. 1557 face referire la imposibilitatea de executare de plano, instituind, în ceea ce privește persoana creditorului (locatorul, în cazul nostru), pentru imposibilitățile temporare de executare, posibilitatea pentru locator de a suspenda executarea propriilor obligații ori, în funcție de opțiunea sa, de a obține încetarea contractului prin reziliere.
Pe de altă parte, art. 1664 arată, în ultimul alineat al său, faptul că prevederile instituite nu se vor putea aplica obligațiilor de plata a unor sume de bani – chiriile, în cazul nostru.
Analizând aceste prevederi, soluția este una sumbră pentru chiriași: nu putem invoca forța majoră pentru obligațiile de plată a chiriei.
Astfel, se pune întrebarea: Dar dacă business-ul nu mai produce și nu mai avem resurse pentru a plăti chiria (in cazul in care vorbim de o societate) sau daca societatea la care lucram se inchide sau suntem concediati si nu mai avem venituri (pentru persoanele fizice), ce facem?
Credem că răspunsul pentru această întrebare este influențat de maturitatea, înțelegerea conceptelor de business și viziunea pe termen lung a părților.
Desigur, se poate cu ușurință afirma că, atât timp cât chiriașii nu își execută obligațiile din contracte, locatorii au toate motivele să apeleze la orice remedii contractuale au la dispoziție pentru a obține executarea obligațiilor, dar acești locatori trebuie, la rândul lor, sa își pună întrebarea: La ce cost? Care va fi rezultatul acestor acțiuni în forță?
Viziunea noastră este că, în situații ca aceasta, sunt necesare înțelegerea contextului de către ambele părți și înțelegerea faptului că legea trebuie interpretată și în spiritul, iar nu numai în litera acesteia. Concret, părțile, prin întâlnirea voințelor comune, au capacitatea de a deroga de la strictețea legii. Mai mult, credem că acelor cazuri care vor ajunge în analiza instanțelor de judecată li se va aplica același principiu.
Astfel, deși poziția locatorului este evident favorabilă, un set de măsuri stricte, în forță, față de debitori, nu doar că nu va putea permite recuperarea unui procent foarte ridicat din eventualele sume neîncasate, dar va genera riscul unei clădiri lipsite de chiriași mult mai înainte de sfârșitul încercării generate de COVID-19.
Mai mult, în contextul actual, orice eventuală încercare de fit-off dintr-un spațiu are mari șanse de a se dovedi un eșec, deoarece multe din companiile care ar putea ajuta aici (companii de construcții) nu vor fi disponibile (este greu de controlat ca într-o echipă de muncitori să se asigure constant o distanță de un metru între membrii ei), iar chiriașul nu va avea nici motivele și cel mai probabil probabil nici resursele pentru a suporta un astfel de cost.
Credem că abordarea trebuie să fie aceea a colaborării și înțelegerii de ambele părți, aceasta fiind singura manieră care le va fi avantajoasă ambelor părți și, în acelasi timp credem că o altă abordare (venită din partea oricăreia dintre părți) va dăuna, de asemenea, amândurora.
Soluția?
Soluția este aceea a negocierilor de bună credință între părți. Pe de-o parte, chiriașii trebuie să asume faptul că nu vor putea „păstra” contractele de închiriere și spațiile fără a fi implicat niciun cost iar, pe de cealaltă parte, locatorilor le-ar fi indicat să accepte să primească, până la finalizarea crizei, doar acele sume indispensabile, urmând ca redresarea să se facă ulterior.
Concret, chiria ar putea fi fie eliminată temporar (mai ales în contextul lucrului de acasă masiv) sau cel puțin redusă considerabil, fie s-ar putea acorda eșalonări la plată pe perioade extinse, ulterior depășirii provocării.
În ceea ce privește eventualele taxe pentru întreținere ori de servicii, aceasta poate fi eliminată, desigur în contextul sistării acestor servicii.
Cât privește însă utilitățile, apreciem este necesar ca locatarii să își asume în continuare aceste costuri, tocmai pentru a sprjini locatorii în susținerea măsurilor sus-indicate și a nu îi împovăra cu niște costuri adiționale.
Concluzia
În final, credem că încercarea generată de COVID-19 va fi una de scurtă durată, din perspectivă medicală, însă va reprezenta o cursă de durată extinsă pentru mediul economic.
Această cursă a început deja, dar depinde de toți actorii din scena de business cât de lungă va fi cursa de redresare. Dacă scopul va fi unul comun, acela al depășirii provocării la nivel de mediu de afaceri românesc, ne exprimăm încrederea că traseul de redresare va fi unul scurt.
Niciun comentariu:
Trimiteți un comentariu